¿Puedo alquilar mi casa para obtener una renta garantizada, aun estando hipotecada?

Alquilar una vivienda para obtener una renta garantizada, mes a mes, puede ser la respuesta de solución a muchas situaciones de estrechez financiera. Pero, ¿Qué pasa si mi vivienda aún está hipotecada? ¿Puedo alquilarla aún en esa condición? ¿Existe algún tipo de traba legal?... Si te has hecho cuestionamientos como éstos, aquí nos identificamos contigo, por las razones que te podrían haber llevado a planteártelo, y te ofrecemos algunas informaciones que te ayudarán a encontrar respuestas a estas interrogantes.

Renta-Garantizada-por-Alquiler-de-Vivienda-Hipotecada

Son muchas las personas que, para adquirir una vivienda, necesitan recurrir a la financiación o a un préstamo hipotecario, en el que, por lo general, la entidad bancaria financia hasta el 80 % del valor de tasación del inmueble, en caso de ser la primera vivienda, y hasta el 70 % si es la segunda.

Para que tengas un acercamiento al número de viviendas hipotecadas en España, el Instituto Nacional de Estadísticas, a la fecha de Junio 2022, muestra que el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad es de 42.767, un 12% más en tasa anual, y las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (8.026), Andalucía (7.916) y Cataluña (6.905).

Razones más habituales que llevan a plantearnos alquilar nuestra casa hipotecada y obtener una renta garantizada

Entre tantas viviendas hipotecadas, y por las vueltas que da la vida, no es de extrañar que tú, como algunas otras personas que han comprado una vivienda hipotecada, te estés planteando alquilarla, especialmente por algunas de estas razones:

1. Te ves obligado a cambiar tu lugar de residencia, por ejemplo, por asuntos de trabajo, pero quieres mantener la inversión en la propiedad y, a la vez no dejarla vacía y expuesta al riesgo de una posible ocupación ilegal u okupación.

2. Te lo planteas como alternativa para hacer frente a un incremento de los gastos, especialmente los relacionados a la vivienda; como gastos de mantenimiento, impuestos y la propia hipoteca. Así como lo ha expresado un matrimonio, en el contexto de las noticias de antena3.com: “la hipoteca nos ha subido 100 euros mensuales este año, a eso hay que sumar la subida del precio de la luz, o el gasoil, porque antes con 500 euros llenábamos la caldera y ahora nos cuesta 1.800", recalca.

3. Simplemente quieres ponerla en alquiler como una opción de inversión, para obtener una renta garantizada, al tiempo que se revaloriza. En este sentido, rankia.com apunta que “la inversión en vivienda sigue siendo un tipo de inversión atractiva por varios motivos, sobre todo si hablamos de viviendas en grandes ciudades donde los alquileres son más altos… Hablando en términos de rentabilidad, aquellos inversores que compraron una vivienda con el objetivo de ponerla en alquiler, alcanzarán una rentabilidad media bruta del 6,2% según los datos que dejó el tercer trimestre de 2021”.

En este sentido, rankia.com, coloca como ejemplo práctico la compra de una vivienda a un precio de 150.000 €; con un préstamo bancario del 70% del valor de la casa a pagar en un plazo de 25 años, quedando la cuota de la hipoteca en 395,72 €. Al fijar un precio del alquiler de 700 € al mes, y considerando los gastos de compra-venta y gastos de hipoteca, se obtendría anualmente 7.200 € (por alquiler anual menos gastos e impuestos), a lo que, restándole la cuota anual del préstamo o hipoteca (4.748 €), daría como resultado una diferencia de 2.452 €. Así, “con estas condiciones y teniendo en cuenta los gastos iniciales de la hipoteca y de compraventa de inmueble, acabaríamos de pagar el préstamo pasados 14 años, y recuperaríamos la inversión en 20 años”, afirma rankia.com, para recalcar la buena rentabilidad del alquiler de viviendas.

En términos legales ¿Se puede alquilar una vivienda hipotecada y obtener una renta garantizada?

La respuesta a esta pregunta depende del banco. En España existen bancos que limitan o prohíben el arrendamiento de la vivienda hipotecada, así que tendrás que leer bien las cláusulas que éstos incluyan en las escrituras de la hipoteca de la vivienda, para saber con certeza si podrás alquilarla.

A pesar que, como lo señalan muchas fuentes, sí existen bancos que les es indiferente si la vivienda se encuentra arrendada o no, pues lo que le es relevante es que siga pagando el préstamo hipotecario, también hay bancos que limitan o prohíben el arrendamiento, para cubrirse las espaldas y evitar que:

“En caso de ser necesario proceder a la enajenación forzosa de la vivienda por ejecución hipotecaria, la existencia de un contrato de arrendamiento puede comportar una disminución del valor de la vivienda hipotecada, no solo porque el eventual adjudicatario del bien en subasta deberá respetar el contrato de arrendamiento en los términos del artículo 13.1 de la LAU, sino porque la existencia de un contrato de arrendamiento puede hacer disminuir los licitadores y pujas en la subasta, disminuyendo de esta forma el precio del remate”, según refiere picon-advocats.com.

Sin embargo, también es importante reseñar que, las cláusulas que prohíben el arrendamiento de viviendas hipotecadas fueron declaradas nulas por abusivas por el Tribunal Supremo a partir de su sentencia de 16 de diciembre de 2009, por lo que es más habitual encontrar cláusulas que limitan el arrendamiento en lugar de prohibirlo.

(Entendiéndose que, son cláusulas abusivas las que, entre otras, limitan los derechos del consumidor o usuario, según se contempla en los artículos 82, y del 85 al 90 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias).

En consecuencia, en caso de existir cláusulas limitantes o prohibitivas del arrendamiento dentro de las escrituras de tu contrato de hipoteca de vivienda, también deberás estar atento si éstas son legales o son abusivas (Para mayor información sobre los contextos de esta legalidad puedes ver este enlace: Jurisprudencia sobre vivienda hipotecada).

Con todas estas observaciones podrás analizar si tienes totalmente despejado el camino para alquilar tu casa hipotecada y gozar de los beneficios de una renta garantizada, o necesitas hacer algunos ajustes. ¡Te deseamos mucha suerte!