¿Piensas en no renovar el contrato a tu inquilino? Ojo con esto para el alquiler seguro de tu casa

Como propietario de una vivienda en alquiler, una vez que has llegado a un acuerdo con un inquilino, procedes a la firma del contrato de alquiler, que será el vínculo legal entre ti y el inquilino, para un alquiler seguro, dentro de un marco jurídico.

Pero, para la mayoría de los propietarios -e inquilinos-, cuando llega el momento de la finalización ese vínculo o contrato, surgen dudas o inseguridades sobre si renovar o no el contrato, y por cuánto tiempo más, en caso de ser renovado.

Es importante que mucho antes de finalizar el contrato de alquiler, debas haber tomado y comunicado tu decisión porque, en caso que no quieras que el inquilino esté en tu casa más tiempo del fijado y decides no renovar el contrato, si demoras en comunicar tu decisión al inquilino, ya la ley habrá decidido y actuado por ti.

Y es precisamente sobre eso lo que te vamos a comentar en este post; de lo que debes hacer para continuar con tu contrato de alquiler o para ponerle fin de forma legal y a tiempo, para evitar problemas y malentendidos.

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El contenido del contrato para un alquiler seguro de tu casa

En términos generales, un contrato es un "pacto o convenio, oral o escrito, entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada, y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas", es decir, que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio.

Los contratos se encuentran regulados en el Código Civil español, a partir del artículo 1254. Particularmente, el contrato de arrendamiento de vivienda debe contener lo siguiente:

Identidad de los contratantes (arrendador y arrendatario); Identificación de la finca o vivienda arrendada; Duración pactada del contrato, Renta inicial, y Cláusulas que hubieran acordado las partes; entendiendo que éstas cláusulas son las secciones escritas que definen, explican o subrayan cuestiones específicas del contrato o acuerdo, para evitar confusiones, como, por ejemplo, al abordar derechos, plazos y deberes específicos.

Tiempo que puede durar el contrato de alquiler seguro de tu casa

Según las últimas modificaciones a la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU), en su Artículo 9:

“La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.

Queda explícito que el tiempo mínimo de alquiler es de 5 años, si es una persona física. No obstante, para los efectos de los tiempos y sus prórrogas en contratos firmados antes del 06 de marzo de 2019, existen variaciones. Para información sobre esos casos, puedes visitar mundojuridico.info.

Existen dos pautas legales que extienden, -sin necesidad de autorización del propietario-, el tiempo de duración de un contrato de alquiler de vivienda: las prórrogas y la renovación. Y, existe otra pauta legal que podría acortar el contrato: la rescisión. Te lo contamos a continuación.

Prórrogas a considerar en un alquiler seguro

Una prórroga es una extensión de la vigencia del contrato de arrendamiento. Además de la prórroga a la que hace referencia el artículo 9 de la LAU, hay otra prórroga conocida como “tácita” descrita en el artículo 10.1 de la misma ley:

“Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato”.

Se trata entonces de dos prórrogas, una, hasta completar el tiempo mínimo de alquiler -en caso de que se haya acordado una duración menor al tiempo mínimo establecido por la ley - y otra, adicional, también conocida como prórroga tácita, aplicada anualmente, hasta un máximo de tres años, salvo que una de las partes manifieste, dentro de los plazos estipulados en la ley, la voluntad de no continuar el contrato.

Estas prórrogas son obligatorias, por lo que el arrendador no se puede oponer, y solo habrá excepción para no prorrogar el contrato en casos que un propietario, pasado el primer año de contrato, haga constar de manera expresa (y con 2 meses de antelación) que necesita la vivienda para destinarla como vivienda permanente para sí mismo o para algún familiar en primer grado de consanguinidad (o por adopción,) o para su ex conyugue en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Renovación del contrato de alquiler

Aunque habitualmente se hace referencia a las prórrogas como “renovación automática del contrato de alquiler”, es necesario distinguir que prorrogar un contrato es extender la duración del mismo sin cambiar las condiciones, mientras que, renovar un contrato supone cambiar las condiciones.

En este sentido, vale la pena destacar que existe una renovación de contrato por acuerdo de ambas partes, cuando se deben haber agotado las prórrogas obligatorias (tanto de tiempo mínimo como tácita), según lo plantea rentagarantizada.es.

Y existe otro tipo de renovación de contrato cuando que surge cuando el inquilino permanece en el arrendamiento 15 días aún después de la fecha de la finalización del contrato de alquiler y de sus prórrogas, con el consentimiento y bajo la voluntad del arrendador. En este caso, la relación arrendaticia continuará a través de una renovación por tácita reconducción, estipulada en el Artículo 1566 del Código Civil.

Acá, se considera el requerimiento de un nuevo contrato, ya que cambian las condiciones originales, que serán regidas principalmente por el Código Civil, no por la LAU.

Rescisión de contratos dentro del contexto de un alquiler seguro

La rescisión es básicamente una acción que anula o deja sin efecto el contrato de alquiler, antes de alcanzar la fecha de finalización pactada.

Si tú como propietario arrendador quieres rescindir un contrato de arrendamiento, solo podrás hacerlo justificadamente si, 1) Tienes la necesidad de ocupar la vivienda, para ti mismo o para un familiar directo, cumpliendo con los plazos de comunicación o preaviso, 2) Existe algún incumplimiento por parte del inquilino de las condiciones estipuladas, o, 3) Ha finalizado el período de alquiler pactado.