Lo que debes considerar para un alquiler sin riesgo de tu casa, aunque un inquilino le cause daños

Si tienes una propiedad en alquiler, o la quieres alquilar, no pases por alto que esto se trata de un verdadero negocio, y lo mejor es que te asegures de tratarlo de esa manera. Ya quizá habrás enfocado tu interés en lograr que sea un alquiler sin riesgo, que la rentabilidad no baje y que los gastos no suban. Por eso, uno de tus temores habrá sido, o aún lo es, que los inquilinos causen daños a tu vivienda y que, en consecuencia, debas efectuar gastos adicionales que afectarían tus finanzas. Pero, si sustituyes tus temores por una visión de negocio, puedes asumir que todo es recuperable, y podrás combinar estratégicamente tres factores que siempre podrán estar a tu favor: Las leyes, los planes preventivos para mantener el buen condicionamiento de tu vivienda y un buen contrato de arrendamiento.

En este post queremos compartir contigo algunas informaciones sobre estos tres factores, que podrías tener en cuenta para que tú, tu vivienda y tu bolsillo no se afecten muy negativamente ante un posible daño a tu vivienda causado por algún inquilino.

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En primer lugar, debes reconsiderar que, como propietario, son muchos los gastos de vivienda que se deben soportar. Éstos son un factor que ni se deben subestimar, ni se deben descuidar. En términos generales, los expertos en vivienda dicen que es recomendable reservar anualmente entre el 1 al 3% del valor actual de la vivienda para pagar los costos de mantenimiento y reparación. Sin embargo, cuando la vivienda está en alquiler, sería lógico imaginarse o preguntarse si a esta reserva se le debería sumar un monto adicional para gastos por daños imprevistos o “siniestros” (como suelen llamarlos las aseguradoras) causados por descuidos, imprudencias o irresponsabilidad por parte de los inquilinos.

Realmente es difícil prever estos tipos de daños, que, aunque no sean habituales, no hay duda de que forman parte de los riesgos para los propietarios al alquilar una casa. Pero, que esto no te asuste, porque si llegase a ocurrir, igual ¡Va a costar un triunfo!... Y de ninguna manera significa que hay que renunciar a obtener una rentabilidad por ese inmueble que has destinado como opción de inversión.

Es más, y para ayudar un poco a responder a la anterior interrogante sobre si en el caso de las viviendas en alquiler se debería sumar más presupuesto a la reserva para pagar los costos de mantenimiento y reparación, la correduría Arrenta Quarto Pilar afirma que las viviendas de alquiler en España están sujetas a la misma siniestralidad que las de propiedad, por lo tanto, en realidad no existe mayor riesgo en viviendas de alquiler:

“Cada año tiene lugar en las viviendas españolas una media de más de cinco millones de siniestros. Esto supone 1.250 millones de euros en reparaciones, de los que más del 20% tienen lugar en viviendas en alquiler. De estos siniestros son responsables tanto los propietarios, como los inquilinos, pese a que la mayoría de personas que optan por el arrendamiento se sienten equivocadamente indemnes”.

Con esto, lo que debe quedar claro es que los gastos por reparaciones de averías y daños, sean causados por desgaste natural o por descuidos, son gastos necesarios, sea en una vivienda en propiedad o en alquiler. Ahora, cabe preguntar si los gastos por reparaciones de daños causados por descuidos o irresponsabilidades de los inquilinos, pueden reducirse o evitarse.

Lo primero que habría que responder es que, como propietario, si puedes demostrar que el daño es causado por descuido de los inquilinos, para ti esto no representaría un gasto, puesto que no te correspondería a ti pagar la reparación, sino al inquilino. En este sentido, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el capítulo IV (Artículos del 21 al 25) especifica los derechos y obligaciones del arrendatario y arrendador en relación con la conservación de la vivienda y, por tanto, quién debe pagar los desperfectos en una vivienda de alquiler. Conociendo estos derechos y obligaciones, se puede perfilar la mejor manera de gestionar un alquiler sin riesgo de tu vivienda sin sacarte bruscamente de tu confort como arrendador, ante daños que sean responsabilidad comprobada del arrendatario.

Según esta Ley, básicamente, es el propietario quien debe asumir la responsabilidad de realizar y pagar todas las reparaciones de conservación de la vivienda para asegurar la habitabilidad en la misma, a excepción de que el inquilino haya causado el daño de manera directa o que el mismo tenga su origen en un mal uso de las instalaciones o de la vivienda. Así, queda también determinado en la LAU que el inquilino tendrá que asumir las "pequeñas reparaciones" que provoque el desgaste del uso de la vivienda y, también, aquellos daños que él mismo haya causado.

Tal como lo expone elpais.com/economía, la LAU no ofrece una lista cerrada de arreglos que debe asumir uno y otro (propietario e inquilino), o unas cuantías máximas y mínimas, sino que emplea dos términos tan genéricos como "reparaciones necesarias para conservar la vivienda" y "pequeñas reparaciones". Una inconcreción que hace de esta materia un asunto que, con frecuencia, acaba en los tribunales y cuya resolución depende de las circunstancias de cada caso. En general, los jueces admiten que se trata de arreglos puntuales en elementos tales como grifos, puertas y ventanas, enchufes o interruptores, o electrodomésticos, siempre que la intervención tenga un precio reducido (menos de unos 200 euros). Ahora bien, si ese pequeño elemento produce grandes daños, la decisión de los jueces puede ser distinta.

Otro aspecto a considerar para reducir los daños y averías, es enfocar los planes de prevención en aquellas áreas donde sea más común o frecuente que ocurran. Según www.mundoseguros.net, citando a la correduría Arrenta Quarto Pilar, los daños por agua, tales como filtraciones, inundaciones y humedades, son los más frecuentes en viviendas de alquiler, representando casi el 40% del total. En segundo lugar, las aseguradoras reciben más del 20% de los partes a causa de la rotura de cristales, seguido de siniestros por robos con, más del 12%. Otros daños muy comunes son daños eléctricos, que suponen el 7,89% de los siniestros; actos vandálicos con el 5,26%, y otros con menor porcentaje son roturas y averías, con el 4,39% o las cerraduras con el 3,51%.

Aunque MundoSeguro.com no especifica porcentajes separados correspondientes a siniestros o daños causados por desgaste natural y por irresponsabilidad, sí afirman que en su balance “se arrojan muchos datos de daños producidos por descuido o irresponsabilidad”

Para evitar líos con el cumplimiento de las responsabilidades ante los daños, es fundamental el contrato de alquiler, en el cual se debe estipular la forma de responder a los daños causados, y así incrementar la probabilidad de llevar a cabo un alquiler sin riesgo de pérdidas por estos conceptos. La primacía está en que el arrendador tiene derecho a que el inmueble le sea devuelto en las mismas condiciones en que lo cedió al inquilino, exceptuando el deterioro que se haya producido por el uso normal. En este sentido, la ley obliga al inquilino a permitir al casero o a un técnico designado por este "la verificación directa" del estado de la vivienda. Para este efecto, www.mundojuridico.info recomienda que “cuando se celebra un contrato de arrendamiento es importante, para evitar problemas en el futuro, que mediante un reportaje fotográfico o de video se haga constar el estado de la vivienda, para luego compararlo con el estado final cuando termina el contrato”.

Y cuando se trata de alquiler por habitaciones, el contrato debe hacerse para cada una de las habitaciones, que deberán firmar cada uno de los arrendatarios, y en el que se especifique qué garantías se pactan para cubrir posibles daños o impagos, favoreciendo la perspectiva de un alquiler sin riesgo; además, es conveniente incluir también las Normas de Convivencia.

Otro aspecto importante a considerar, es que los propietarios acostumbran no hacer una selección de inquilinos y terminan alquilando sus propiedades a malos inquilinos, incrementando el riesgo de daños en sus viviendas. Para mayor información sobre la selección de inquilinos, puedes ver nuestro artículo sobre “Perfil del inquilino por habitaciones”, y si estás interesado o interesada en más informaciones sobre el alquiler de habitaciones, comunícate con nosotros, con total confianza, y con mucho gusto te brindaremos mayor información.