¡Hablemos de rentabilidad!... ¿Qué tan rentable es el alquiler sin riesgo de una vivienda?

Si ves el alquiler sin riesgo de tu casa como una oportunidad para generar ingresos, esto es lo que debes cuidar: ¡Que sea rentable! Especialmente porque te ha costado un montón adquirirla y es tu mejor inversión que, además, te puede generar ingresos y puedes recuperar poco a poco lo que has invertido en ella.

¡Sí, es necesario hablar de rentabilidad! porque los ingresos económicos que genera un negocio o emprendimiento, por muy atractivos que sean, no son garantía en sí mismos de que realmente representen ganancias, especialmente a mediano y largo plazo.

Si lo que quieres es generar un ingreso que, además de solventarte tus necesidades del día a día o que haga crecer tus finanzas, te permita recuperar el capital que has invertido, o, en otras palabras, lo que has gastado para adquirir algún bien, entonces, mejor ¡hablemos de “rentabilidad”!

Esa rentabilidad puedes estimarla de forma previa a tu decisión de alquilar tu casa. Es decir, puedes verificar que con lo que has invertido en la adquisición del inmueble, además de poder tener una revalorización por el mercado, te rinda mensualmente un dinero. En este post, te compartimos algunas explicaciones para que la tomes en cuenta al calcular la rentabilidad del alquiler sin riesgo de tu casa.

Rentabilidad-Alquiler-Sin-Riesgo

¿Cómo es la rentabilidad de una vivienda en alquiler en España?

Se ha publicado un informe que hace referencia a la tendencia de la rentabilidad del alquiler de viviendas en España, donde se apunta que la compra de vivienda para ponerla en alquiler alcanzó en el tercer trimestre de 2022 un retorno del 7,1%, una cifra similar al 7,2% registrado en el mismo trimestre de 2017 y casi dos puntos por encima de la rentabilidad del 5,3% de hace una década, en el tercer trimestre de 2012. Por lo que puede verse que, este tipo de rentabilidad se ha mantenido en los últimos cinco años.

Sin embargo, esto varía de acuerdo a la ciudad y a la zona donde estén ubicadas las viviendas, y por supuesto, las condiciones en las que se encuentre la vivienda. Si es una casa antigua o no tiene las condiciones apropiadas, o está ubicada en una zona desfavorable o con poca demanda, la rentabilidad estaría por debajo del promedio reflejado en el mencionado informe.

A este respecto, bankinter.com, apunta que la rentabilidad media de la vivienda en Madrid quedó en el 4,7%, y aclara: “Hay que recordar que las rentabilidades varían de distrito en distrito e incluso de barrio en barrio por lo que, para un análisis más profundo, conviene analizar la zona deseada comparando los precios de alquiler y venta. Así, según los datos de idealista, el distrito de Chamberí ofrecía una rentabilidad del 3,8% (precio alquiler 17,1 euros/m2/mes y precio venta 5.427 euros/m2) y el de Usera se disparaba al 6,7% (precio alquiler 11,3 euros/m2/mes y precio venta 2.014 euros/m2)”.

Como puede notarse en estos datos del portal de Bankinter, los precios de alquiler y precios de venta de una vivienda no solo son sólo para fines comparativos, sino que también son parte de los datos o factores que deben tomarse en cuenta para calcular la rentabilidad de este sector, y de eso te comentaremos a continuación, porque de seguro ya por tu cabeza están pasando preguntas como ésta:

¿Cómo se calcula la rentabilidad del alquiler sin riesgo de tu casa?

Básicamente, debes considerar:

1. Calcular la rentabilidad bruta del alquiler de la vivienda, partiendo de dos conceptos iniciales: el precio de compraventa de la vivienda y el alquiler anual. Así, la rentabilidad bruta se calcula con la siguiente fórmula: Ingresos del alquiler/ Precio de la vivienda x 100.

Tomando un ejemplo referencial, si el precio de la vivienda son 100.000 € y el alquiler mensual 700 €, lo primero que debe hacerse es multiplicar la renta mensual por 12 meses para conocer la renta anua, esto es: 700 € x 12 = 8.400 €. Luego, se divide esa renta anual entre el precio de compra venta de la vivienda: 8.400 / 100.000 = 0,084 que al ser multiplicado por 100, el resultado es una rentabilidad bruta de 8,4%.

Pero esta no sería una rentabilidad real puesto que hay que tomar en cuenta todos los gastos o desembolsos implicados en el alquiler de la vivienda y restárselos a la rentabilidad bruta hasta llegar a la rentabilidad neta de la inversión.

2. Conoce todos los gastos que debes tomar en cuenta. Estos gastos suelen ser clasificados en tres categorías:

a) Gastos de inversión; comprende todos los gastos asociados a la compra de la vivienda que el propietario ha tenido que afrontar: gastos de notaría, gastos de inscripción de la propiedad; impuestos (si la casa es de segunda mano, habrás tenido que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), o el IVA, si es una casa nueva); inversión en reformas, en caso de que hayan sido necesarias; y comisión u honorarios del intermediario, en caso de que hayas utilizado los servicios de un agente inmobiliario para la compra de tu casa.

b) Gastos fijos; son aquellos gastos que debes hacer permanentemente, tengas alquilada o no la vivienda, y que te corresponden pagar como propietario. Estos son: las cuotas de la comunidad de propietarios, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), las derramas, seguro de hogar y seguro de impagos.

Dentro de los gastos fijos también se incluyen los servicios de consumo como agua, luz y gas de la vivienda, que deben mantenerse, aunque la propiedad esté vacía y no esté en uso. Habitualmente a los inquilinos les corresponde pagar estos gastos, pero una vez termina el contrato de arrendamiento, el propietario debe pagarlos. Lo aconsejable es mantener esos servicios dados de alta para facilitar la entrada inmediata del inquilino a la vivienda.

Y si por tu preferencia y comodidad contratas a alguien que se encargue de la gestión del alquiler (cobros, reparaciones, suministros, seguro, etc.), el costo de este tipo de servicios también debes incluirlo acá.

c) Gastos de mantenimiento; éstos son gastos necesarios para mantener a la vivienda en buenas condiciones. Este tipo de gastos incluyen las reparaciones (y suele ser difícil de calcular ya que hay varios tipos de reparaciones que surgen de imprevistos), las derramas, y los gastos de “puesta a punto” que son gastos requeridos cuando un inquilino deja la vivienda y hay que arreglarla para que el siguiente inquilino la encuentre lista para habitarla (limpieza, arreglo de armarios, pintura, entre otros). Para informarte sobre las reparaciones que corresponden atender y pagar al propietario y las que corresponden pagar al inquilino, puedes pinchar aquí.

Conociendo todos estos costos, ahora sí podrás calcular la rentabilidad neta, que es la rentabilidad real. A continuación, te explicaremos cómo calcularla bajo dos perspectivas o modalidades de alquiler: el alquiler tradicional y el rent to rent (o subarrendamiento no tradicional).

Cálculo de la rentabilidad del alquiler sin riesgo de tu vivienda, según el esquema tradicional

Tomando en cuenta cada uno de los gastos y costos señalados anteriormente, podemos ejemplificar cómo se calcula la rentabilidad neta del alquiler sin riesgo tradicional:

Siguiendo el ejemplo anterior, si el precio de compraventa de la vivienda ha sido 100.000 €, a este importe se le debe sumar los gastos de inversión. Supongamos que estos hayan totalizado 20.000 € (dentro de los cuales, cabe destacar que se incluye una inversión en reformas de 3.000 €), el costo total de inversión sería 120.000 €.

Retomando la renta anual bruta de 8.400 €, y suponiendo que la sumatoria de todos los conceptos de gastos fijos sean 1.400 €, y el total de los gastos de mantenimiento durante el año sea 1.000 €, haría un total de gastos de 2.400 €. Con estos gastos totalizados, se procede a aplicar la siguiente fórmula:

(Ingresos anuales – gastos) / inversión x 100

Siguiendo con el ejemplo, con una renta mensual de 700 €, la rentabilidad sería la siguiente:

(8.400 € - 2.400 €) / 120.000 € x 100 = 5 %

Esto significa que el alquiler de esa casa (según el ejemplo ilustrativo), genera 5 euros por cada 100 euros que su propietario ha invertido en tenerla.

Cálculo de la rentabilidad del alquiler sin riesgo de tu vivienda, según el esquema del rent to rent

Siguiendo el esquema del rent to rent o subarrendamiento no tradicional, la rentabilidad del alquiler suele ser superior a la rentabilidad del alquiler tradicional de vivienda. ¿Por qué? Porque tus gastos disminuirían, a la vez que revalorizas tu vivienda.

En este esquema o modalidad, los gastos de mantenimiento y los honorarios de los servicios de un gestor de alquiler, en caso de que los contrates, no se incluyen porque el arrendador se encarga de ellos y los paga, sin costo alguno para el propietario.

En el supuesto que debas hacer las remodelaciones o reparaciones de los desperfectos de tu casa antes de alquilarla, con el rent to rent también te evitarás este gasto por lo que no deberás sumarlo a tus gastos de inversión, pero una vez terminado el contrato de arrendamiento, tendrás tu casa revalorizada, que se traduce en un precio de compraventa mayor, que podrás considerar en estimaciones futuras. (En el ejemplo tomado para este post, el gasto de inversión por remodelación representaba 3.000 €, pero podría ser mayor).

Siendo así, y siguiendo con el ejemplo anteriormente planteado, se puede calcular la rentabilidad de esta forma (sin los gastos de inversión por remodelación y sin los gastos de mantenimiento que sumaban 1.000 €):

(8.400 € - 1.400 €) / 117.000 € x 100 = 5,98% (casi un punto por encima del alquiler tradicional)

Obviamente, el ejemplo reflejado es solo ilustrativo y limitado; no se especifican los costos fijos de los suministros durante el tiempo que la vivienda está vacía, ni se toma en cuenta los honorarios por los servicios de un gestor de alquiler, en caso de ser contratados por el propietario. Por lo que la diferencia positiva entre la rentabilidad por rent to rent en relación a la rentabilidad del alquiler tradicional podría ser aún mayor.

En todo caso, con este proceso de cálculo de la rentabilidad neta del alquiler sin riesgo de vivienda, puedes contar con una referencia para que hagas tus propios cálculos y aproveches la oportunidad de inversión segura con buena rentabilidad que te brinda el mercado inmobiliario.