¿Fianza o Depósito? ¿Cuál concepto y cuántos euros puedo solicitar en garantía al alquilar mi casa?

En base a la Ley de Arrendamientos Urbanos, todo arrendador o propietario de una vivienda en alquiler tiene el derecho y el deber de exigirle al futuro inquilino un importe como garantía para cubrir posibles futuros impagos o desperfectos causados a la vivienda en alquiler. Muchos arrendadores e inquilinos conocen este requerimiento, pero aún presentan confusiones, sobre todo en los conceptos de “fianza” y “depósito” … ¿Tú tienes alguna confusión sobre estos conceptos? ¿Conoces sus límites y sus regulaciones? ¿Sabes cuánto es el importe máximo que pueden entregar los inquilinos como garantía al arrendador? ¿Se te han presentado problemas por la gestión de estos conceptos? ¿Conoces las sanciones sobre el incumplimiento de sus regulaciones?

Si tienes alguna inquietud sobre estas interrogantes, o eres uno de esos propietarios que se preguntan ¿Qué tipo de garantías y cuántos euros puedo exigir por este concepto al alquilar mi casa?, pues este post te ayudará a aclarar tus dudas.

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Ambos conceptos, fianza y depósito, tienen similitudes, por eso se presta a confusiones, pero, también tienen diferencias significativas que aclararían cualquier confusión. Las principales similitudes son que, 1) Tanto la fianza como el depósito de garantía deben ser abonadas a la firma del contrato de arrendamiento, 2) Ambos se emplean como garantía para cubrir posibles impagos o desperfectos causados a la vivienda por el inquilino, en caso de que ocurrieran, y de no ocurrir, éstos importes deberán ser devueltos al inquilino en los plazos determinados, 3) Ambos son legales, puesto que ambos están contemplados dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos, específicamente en su artículo 36.; y 4) Ninguno, en ningún caso, puede utilizarse como pago de las últimas mensualidades de renta.

Las diferencias son, principalmente, las siguientes:

1. La fianza es obligatoria mientras que el depósito no lo es. El Art. 36.1 de la LAU establece que “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

Este carácter de obligatoriedad trae consigo algunas implicaciones que es importante considerar. Por una parte, es obligación del inquilino hacer este abono, en caso contrario, podría ser un motivo para rescindir del contrato. Por otra parte, es obligación del propietario arrendador depositar dicha fianza, después de la firma del contrato, en el plazo y lugar que establecen los Organismos Oficiales en cada Comunidad Autónoma donde esté ubicado el inmueble, ya que es cada Comunidad Autónoma quien regula el depósito de la fianza de alquiler.

Por ejemplo, si voy alquilar mi casa ubicada en la comunidad de Madrid, el depósito de la fianza se regularía por el Decreto 181/1996, de 05 de diciembre. Allí se establece que el plazo para depositar la fianza de alquiler es de 30 días hábiles desde que se firme el contrato de arrendamiento, y el lugar es en la Agencia de Vivienda Social, organismo encargado de las fianzas en esta comunidad.

Esta obligación del propietario arrendador de depositar la fianza en el organismo correspondiente, trae consigo otras implicaciones como lo son las sanciones aplicadas en caso de su incumplimiento. En la Comunidad de Madrid, la norma que regula estas sanciones es la Ley 12/1997 de 04 de junio; Ley Reguladora de las Actividades Inspectoras y de la Potestad Sancionadora en Madrid de Depósito de Fianza de Arrendamientos.

Mundojuridico.info resume que estas sanciones dependen del tipo de infracción, pudiéndose sancionar con multas desde el 5 al 25% del importe de la fianza no depositada, con un tope de 6.010,12 €, si la infracción es leve, y del 26 al 50%, con un tope de 90.151,82 €, si la infracción es grave (no depositar la fianza es sanción grave). Para más información sobre las sanciones, puedes visitar la web de la Comunidad de Madrid o pinchar aquí.

Al menos, por mi parte, ¡Yo no me arriesgaría a no depositar la fianza obtenida por el alquiler de mi casa y exponerme a una multa por falta grave!… Como muy bien se advierte en lainformacion.com, “se trata de una cuestión que suele salir a la luz con ocasión de la declaración del IRPF (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas), cuando los arrendatarios consignan en su declaración los datos del arrendamiento y se cruzan los datos con los del dueño del inmueble arrendado”. Además, se podría perjudicar al inquilino por la no deducción de beneficios fiscales, y de eso se podrá derivar una responsabilidad contra el arrendador por no depositar la fianza.

En cuanto al depósito, el Art. 36.5 señala que “Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Como puede notarse, este concepto es opcional que depende de lo que pacten las partes involucradas, la ley no lo impone. Es interesante demás, notar que, aunque habitualmente nos referimos a depósitos de garantías, la ley lo llama “garantía adicional” y quizá esta es parte de la raíz de muchas de las confusiones, ya que la fianza, a la hora de la verdad, también es un depósito de garantía. Por eso, de ahora en adelante nos referiremos a “garantías adicionales” en lugar de depósito.

2. El monto de la fianza en el alquiler de vivienda establecido por la ley, es el equivalente a una mensualidad de la renta de alquiler, mientras que, por concepto de “garantía adicional”, el importe que el arrendatario puede entregar como máximo es el equivalente a dos mensualidades de la renta de alquiler, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica.

En este aspecto, muchos propietarios arrendadores consideran que los límites a las garantías adicionales son insuficientes para algunos casos. Sobre este particular, personalmente, me resultaría insuficiente si el alquiler de mi casa incluyera mobiliarios muy costosos. Si este fuere el caso, preferiría incrementar el importe de la garantía adicional que el precio de la renta mensual.

3. Como se ha explicado en el punto 1, el importe de la fianza debe ser depositado por el arrendador en el Organismo de la Comunidad Autónoma correspondiente, mientras que los importes por las garantías adicionales a la fianza no se depositan en algún organismo predeterminado, y se las tendrá en su poder el arrendador.

4. En lo que respecta a la actualización de la fianza, el art. 36. 2 de la LAU establece que, durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

Y el art. 36. 3. Señala que la actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

En cuanto a la garantía adicional, alquilerseguro.es indica que este concepto “al igual que la renta, se actualiza”, por lo que su actualización será conforme a lo que se haya acordado, en tiempo y modo, en relación a la actualización del valor de la renta de alquiler de la vivienda.