Este es el precio que puedes cobrar por el alquiler seguro de tu casa

Una vez que has decidido alquilar tu propiedad, es natural que ahora estés pensando en cuál será el precio que debes poner al alquiler. Esto es vital definirlo antes de publicar la oferta del alquiler de tu vivienda y antes de firmar el contrato.

¿Cuánto cobrar? ¿Cómo se fija la renta del alquiler? ¿Existe alguna regla o procedimiento que seguir? Sobre esas interrogantes te comentaremos en este post, y te ayudará a que consigas fijar un precio apropiado y realista que viabilice el alquiler seguro de tu propiedad; un precio con el cual tú no pierdas, pero tampoco exageres o sobrevalores provocando un rechazo en los potenciales clientes, en lugar de ser un atractivo.

La ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 17, estipula que la renta será la que libremente fijen las partes, por lo que la renta está más determinada por el mercado, y dependerá de las características de la vivienda: tamaño, antigüedad, número de habitaciones, si está amueblada o no, además de su ubicación y del mercado, entre otros factores, -al igual que sucede en la tasación o el establecimiento del precio de venta de una vivienda-. Por tanto, así sea alquiler o venta, ¡Todo vale lo que pesa!

La regla más general es que el precio de alquiler de una casa está directamente relacionado con su precio de compra-venta, en consecuencia, mientras mayor sea el valor de una propiedad, mayor deberá ser también su renta de alquiler. Por ello, es fundamental que antes de ponerla en alquiler sepas cuál es su precio de venta según el mercado.

Precio-Alquiler-Seguro

Lo más básico que debes considerar: Los factores que afectan el precio de un alquiler seguro

Como te hemos comentado, los factores que más inciden en el precio de alquiler de una vivienda se agrupan en: características de la vivienda, la zona en la que está ubicada y el mercado. A esto debe agregarse dos factores que, en total, suman un total básico que puede resumirse:

1. Características de la vivienda; características de su construcción y de sus condiciones.

2. El mercado. Es importante indagar sobre el valor del alquiler de vivienda en la misma zona donde está ubicada tu vivienda y con similares características, para que los cálculos del precio del alquiler sean congruentes con el mercado.

3. La ubicación. Por lo general, es conocido que las viviendas ubicadas en la zona central de las ciudades son más caras que las de la periferia, del mismo modo que los alquileres en las nuevas zonas residenciales también suelen ser mayores que las viviendas ubicadas en barrios en decadencia. Asimismo, se valora más, - y los potenciales inquilinos estarían dispuestos a pagar más -, si dentro de la zona donde está ubicada la vivienda están ubicados, relativamente cerca, centros comerciales, educativos, culturales y buenas conexiones de transporte público.

4. Costos de mantenimientos y reparaciones. El precio del alquiler debe ser capaz de cubrir este tipo de costos, así como los costos de la comunidad, IBI y posibles seguros, para así sacar el máximo rendimiento a la propiedad.

5. Porcentaje de ganancia que el propietario aspira tener en función de la situación actual del sector inmobiliario.

Estos últimos factores 4 y 5, deben ser escrupulosos para que el monto de la renta no se salga notablemente de los precios del mercado.

Métodos para calcular el precio de alquiler seguro de una vivienda

Aquí te comentaremos los dos métodos que habitualmente se aplican para calcular el precio de alquiler de una vivienda, pero recuerda siempre que, independientemente del método que apliques, al resultado del cálculo debes realizarle los ajustes que sean necesarios de conformidad a los factores que te hemos mencionado, para que esté más ajustado a la realidad concreta de tu vivienda. Siendo así que, con estos métodos prácticamente obtendrás un precio de alquiler de referencia, al cual deberás aplicar los ajustes que sean necesarios.

Valor del mercado

Se trata de buscar el precio de referencia tanto en el distrito o barrio donde está ubicada la vivienda, así como en los listados de precios publicados en algunos portales inmobiliarios. Debes asegurarte en lo posible que las características de las viviendas que encuentras como referencia sean similares a las características de tu vivienda.

En general, los precios varían considerablemente a lo largo y ancho de la geografía española. En este sentido, Statista explica que Madrid y Cataluña son las comunidades autónomas más caras para alquilar un domicilio. Tal y como muestra su infografía, en septiembre 2022, el precio medio del metro cuadrado en las comunidades madrileña y catalana alcanza los 14,9 euros. Los siguientes que más pagan de todo el país son los baleares (14,0€/m2), vascos (12,5€/m2), canarios (11,3€/m2) y cántabros (10,1€/m2). Los inmuebles en alquiler del resto de comunidades presentan precios por debajo de los 10 euros el metro cuadrado.

Aplicación de fórmulas sobre el precio de venta que tendría la casa

Este método suele considerar lo siguiente:

1. Si tu objetivo es obtener un beneficio anual con tu inmueble, lo más apropiado es determinar la rentabilidad (bruta o neta) que quieres obtener con él (tu puedes elegir el 3%, 4%, 5%, etc.) para fijar su precio de alquiler.

En este sentido, alquilerseguro.es muestra un ejemplo de este método, tomando como referencia una rentabilidad del 5%. Así, para “marcar el precio del alquiler en base al precio de venta que tendría el inmueble, se calcula el 5% de ese valor y dividir el resultado entre los 12 meses del año. Es decir, si por ejemplo tenemos una vivienda de 200.000 euros y calculamos el 5% de eso, obtenemos un resultado de 10.000 euros, que dividiremos entre 12. Así, obtenemos 833 euros de alquiler mensual. En este caso, conviene tener una tasación reciente del inmueble para que la cifra final esté lo más actualizada posible respecto al mercado”, explica alquilerseguro.es

2. Si tu objetivo es obtener una rentabilidad bruta acorde al mercado, lo más apropiado es aplicar los índices o media de rentabilidad bruta por alquiler elaborados por el Banco de España.

Según el informe sobre la síntesis de indicadores del sector inmobiliario publicado por el Banco de España, en su página 3, el último índice de Rentabilidad Bruta por Alquiler registrado es 3.7% (correspondiente al último trimestre 2021).

Bastaría entonces con aplicar este ratio o índice. Así, por ejemplo, para un inmueble con un valor de venta de 200.000 euros, el precio del alquiler sería de 7.400 euros anuales o 616 euros mensuales.

Cualquiera sea el indicador elegido, recalcamos la importancia de ajustar los resultados a la situación concreta de tu vivienda, ya que estos indicadores no consideran las especificaciones de las viviendas, solo son una "media" de referencia.

Y, una vez establecido el precio del alquiler de tu vivienda, para saber si el potencial inquilino estará realmente en capacidad de pagarlo, te recomendamos leer nuestro artículo: Conoce si un inquilino cumplirá con los pagos.