¡Detén la pérdida de valor de tu casa! Descubre cómo lograrlo con un alquiler seguro y rentable.

Como todas las cosas, tu vivienda con el pasar de los años se desgasta o deteriora y va perdiendo valor por su uso, o también por su obsolescencia o desuso. A esto se le llama depreciación, y hace referencia precisamente a una “pérdida de valor”. De esto puedes darte cuenta, de manera visible -y monetariamente-, cuando al llevar ya varios años habitando tu casa, la comparas con las nuevas construcciones del sector inmobiliario. De allí que, si decides vender tu casa o alquilarla, al requerir el valor de tasación de tu casa, notarás la diferencia (disminución) de su valor, en comparación con las viviendas más nuevas posicionadas en el mercado inmobiliario.

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Ante esta realidad, podrías estar preguntándote si la depreciación de tu vivienda se podría revertir. Y la verdad es que sí se puede hacer algo al respecto. Al menos, se puede evitar que la depreciación sea muy significativa... Más aún, si buscas invertir, podrías plantearte no solo la necesidad de detener la desvalorización de tu casa, sino también obtener alguna rentabilidad a través de ella mediante un alquiler seguro... Aquí, te compartiremos algunas informaciones que pueden serte muy útiles para que tu casa no pierda valor, o al menos no lo pierda de manera tan incrementada.

Antes de la venta o alquiler seguro de tu casa, conoce bien lo que le hace ganar y perder valor a tu vivienda

Lo primero que debes considerar, es que la pérdida de valor o “depreciación” de una vivienda está asociada a su vida útil. Esto tiene una explicación y un cálculo contable que se estima a través de fórmulas matemáticas; lo más básico es dividir el costo de la vivienda entre la vida útil estimada, y el resultado será la cuota de valor que se deprecia cada año. En el caso de las viviendas, su vida útil se estima en 100 años (aunque esto no signifique que la vivienda, al cabo de un siglo, no valga nada; además, el terreno sobre el cual está construida, tiene un efecto contrario: se revaloriza con el pasar de los años). En realidad, esta fórmula se maneja solo para los efectos contables (registros en libro) de empresas, sin embargo, para personas como tú y yo, es una referencia.

En cualquier caso, es el mercado quien juega un papel muy determinante. Este tiene mucho peso a la hora de valorar una vivienda, de manera que su tasación tomará en cuenta la situación del mercado y marcará un valor de acuerdo con la cotización de edificaciones semejantes, sometida al juego de la oferta y la demanda, por lo que no necesariamente se ajustará al valor en libros.

Así, las referencias a tener en cuenta para determinar el valor de tu casa son: la depreciación, las nuevas construcciones, los tipos de materiales utilizados, la plusvalía y el mercado. Siendo fácil comprender que la antigüedad y la falta de mantenimiento y reparaciones son dos de los factores más influyentes en la pérdida de valor de una casa. Pero, como lo apunta ideal.es, también debes considerar que las obras realizadas para su conservación no añaden valor al inmueble, sino que disminuyen su devaluación. Así, una vivienda nueva de las mismas características que una vivienda usada tendrá siempre más valor. No obstante, ya estaría de más decir que el nivel de depreciación, en gran parte, siempre dependerá del mantenimiento que se le confiere y de la conservación de sus dependencias y demás componentes.

Tipos de mantenimiento y reparaciones que disminuyen la pérdida de valor de tu casa y los costos que representan

Algunos de los tipos de mantenimiento de una vivienda (además de la limpieza, por supuesto), pueden ser de tipo preventivo o correctivo. En ambos casos, lo que se busca, principalmente, es evitar o resolver problemas que afecten las buenas condiciones de la casa. En este sentido, el ingeniero Diego Carrión, en elcomercio.com, determina ocho problemas comunes que afectan a una vivienda: humedad interior, humedad capilar, pérdida de pintura, hongos, fisuras, fallas estructurales, asentamientos y hundimientos.

Considerando estos tipos de problemas, las áreas de mantenimiento y reparaciones de la vivienda son las siguientes:

• Mantenimiento del interior, que incluye los sistemas de calefacción, de gas, de aire acondicionado, tuberías y electricidad, el acabado de paredes y suelos.

• Mantenimiento del exterior, que incluye los cimientos, las paredes, el techo y la jardinería.

• Reparaciones tales como reemplazo puertas y ventanas, o reemplazo de vidrios rotos en ventanas y puertas, reemplazar las tejas desgastadas, arreglar desniveles en ciertas áreas de los pisos, reparación en paredes por daños a causa de la humedad (bien sea por efectos del clima o por filtraciones de tuberías), incluyendo la pintura, reemplazar los grifos viejos, reparar partes rotas en la escalera, entre otras.

En el caso de las viviendas antiguas, según información de sedecatastro.gob.es, la Inspección Técnica de Edificios (ITE) es obligatoria para todos los edificios con uso residencial de más de 45 años y tiene por finalidad indicar a los propietarios las actuaciones que deben realizar para garantizar la conservación del edificio.

Para saber cuánto cuestan todos los mantenimientos y reparaciones arriba mencionados, hemos tomado los datos que suministra viviendasaludable.es: “Los expertos en vivienda recomiendan reservar anualmente entre el 1 al 3% del valor actual de su vivienda para pagar por los costos de mantenimiento y reparación. Aunque no haya necesidad de utilizar estos fondos si tu vivienda es nueva, la suma acumulada te ayudará a pagar los gastos grandes en el futuro, como arreglar o cambiar el tejado o reemplazar la unidad de calefacción o climatización”.

¿Has incurrido en estos niveles de costos de mantenimiento y reparaciones en tu vivienda? ¿Son diferentes a los que tú administras? O ¿no has invertido aún en reparaciones?...

Lo ideal es que tengas un plan financiero como propietario de vivienda, porque estos costos de mantenimiento y reparaciones es adicional a los costos fijos (hipoteca, servicios públicos, seguro de hogar, Impuesto de Bienes Inmuebles, gastos de comunidad, y demás).

Alquiler seguro de tu casa: Una alternativa rentable para costear el mantenimiento y revalorización de tu casa

Encontrar formas o modos que hagan viable un alquiler seguro de tu propiedad podría ser una estrategia para percibir una rentabilidad, cubrir los gastos de mantenimiento y reparaciones, y con ello, disminuir la depreciación de tu propiedad. ¡Esta sería una fórmula genial!

En este sentido, Idealista.com afirma que actualmente existe una atractiva rentabilidad de la vivienda en alquiler, frente a otras alternativas de inversión consideradas de bajo riesgo. Para observarlo, te presentamos el comportamiento que ha venido registrando la rentabilidad por concepto de alquiler seguro de viviendas, desde el 2020 hasta la actualidad. Para ello consideramos algunos datos estadísticos de finect.com y eropapress.es.

Entiéndase que cuando nos referimos a un “alquiler seguro” se trata del alquiler que es bien gestionado, que genera una renta segura, sin peligro o riesgo de impago u otro tipo de riesgo; solo en estos términos podremos percibir verdaderamente una rentabilidad, además del buen equilibrio entre gastos e ingresos, que forman parte del concepto de rentabilidad, y sin dejar por fuera la incidencia de la alta demanda.

Aclarado esto, te presentamos los datos:

• Según los datos del Banco de España, a finales del 2020, la rentabilidad bruta por alquiler se registró en un 3,7%, por cuarto trimestre consecutivo.

• En el segundo trimestre de 2021 la rentabilidad bruta del alquiler de vivienda se situó en 4,6%.

• En el primer trimestre de 2022, la rentabilidad bruta se mantiene en el 6.4%.

• En algunas ciudades, como en Madrid, la rentabilidad bruta por alquiler es más baja, en el primer trimestre de 2022, registró un retorno del 4.51% (más baja que el promedio de toda España, pero muy estable con relación al 2021, y compensada con su alta demanda).

Cabe destacar que en Madrid, además de la alta demanda, hay empresas emergentes en el sector de alquiler de viviendas por habitaciones, que, aparte de cubrir la continua demanda, multiplican los niveles de rentabilidad por su particular y novedoso modelo de negocio. Se encargan de gestionar el alquiler seguro de las viviendas de sus clientes y de mantenerlas en buen estado, disminuyendo su depreciación.

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