Cómo proteger una renta garantizada y actualizada, por alquiler de vivienda, de cara a la inflación

Siendo la inflación uno de los temas que actualmente está preocupando cada vez más, no solo a España sino a toda Europa, queremos compartir una información que para ti, como arrendador - o posible arrendador-, podría ser de tu interés en relación al establecimiento y reajuste del precio de alquiler de viviendas, cuidándote de que obtengas una renta garantizada bajo la perspectiva de no perder tu poder adquisitivo, ya que, aun cuando la LAU establece los indicadores del IPC e IGC para actualizar tu renta, hay algunos detalles condicionales que, si no los tomas en cuenta, podrías perder el derecho de aplicar las actualizaciones de tu renta, como vía de protección de tu poder adquisitivo. En este artículo te puntualizamos cuáles son esas condiciones.

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Para la determinación del precio del alquiler de una vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece claramente que “la renta será la que libremente estipulen las partes” (Art.17.1), esto quiere decir que, cuando un propietario y un inquilino se disponen a firmar un contrato de arrendamiento, las dos partes involucradas pueden poner el precio que sea, porque el precio se fija libremente. Sin embargo, es prudente resaltar que esto no significa que el precio sea fijado al azar (lo más probable es que ya esto lo tengas claro). El arrendador debe tomar en cuenta los gastos que produce el inmueble, entre ellos el mantenimiento de la habitabilidad del mismo, además del valor del inmueble en el mercado, ya que el precio del alquiler puede variar de acuerdo al tipo de vivienda, las condiciones que presenta y el sitio donde esté ubicada.

Otro de los factores que hay que considerar es el factor inflacionario, y esto en la actualidad es muy imperativo, especialmente para quienes viven de la renta del alquiler de su vivienda, dado el progresivo incremento del índice inflacionario en los últimos meses. En este sentido, el artículo 18 de la LAU regula la posibilidad de incrementar el precio del alquiler para que el casero no pierda poder adquisitivo: “La renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia de contrato en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos”, dice la norma. Es decir, que la actualización es un ajuste de precio que puede hacerse al cumplirse cada anualidad de contrato y bajo ciertas condiciones.

En este orden de ideas, y porque nos interesa que, como propietario arrendador, obtengas una renta garantizada en consonancia con la variación de los precios al consumo, queremos recomendarte que, para que realmente goces de la facultad que te otorga la Ley de incrementar anualmente la cantidad que el inquilino paga por concepto de renta por alquiler, debes atender a dos detallitos sobre las condiciones que la misma Ley te impone:

1. Asegúrate de que la actualización del precio del alquiler de tu casa, o tu renta, como prefieras llamarlo, esté incluida de forma expresa dentro del contrato de arrendamiento, para así asegurarte de obtener una renta garantizada de cara a la preservación de tu poder adquisitivo, pues la Ley te establece que “En defecto de pacto expreso”, la actualización de la renta “no se aplicará”. Debes considerar que el precio se pacta para toda la duración del contrato (según la Ley, el inquilino, una vez firmado el contrato, tiene derecho a permanecer en la vivienda durante al menos cinco años -y siete años cuando el casero es una empresa-) y que sólo podrá aumentarse si el propietario exige dicha subida y la incluye en el contrato. Si vives de tu renta por alquiler de tu vivienda, tu poder adquisitivo se verá afectado si obvias una cláusula como esta.

Así que, si ya tienes tu contrato firmado y no lo has incluido, puedes convenir con el inquilino e incluirla en un anexo. Sólo en contratos muy antiguos, firmados antes del 31 de marzo de 2015, el casero tiene derecho a pedir la subida anual aunque no figure expresamente en el contrato, porque así estaba redactado antes el artículo 18 de la LAU.

2. La actualización surte efecto desde la comunicación, no surte efecto automáticamente. Es decir, “será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique”. A este respecto, Rodríguez, abogada de Legálitas, apunta en el portal de elpais.com, que “lo correcto es que se comunique por escrito, explicando el método usado y la nueva cantidad del precio”. “Esto significa que, si al casero se le ha olvidado y la exige pasados tres meses, se empezará a abonar el nuevo precio a partir del cuarto mes, pero no puede reclamar al inquilino el abono de atrasos” por no haberlo notificado en su momento.

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¿Cómo se puede actualizar la renta?

En cuanto al método usado, encontramos que, por un lado, los asesores legales en esta materia coinciden en que la forma de actualizar la renta es como establezca el contrato. Mayormente, los arrendatarios reajustan su renta de conformidad al Índice de Precios al Consumo (IPC). Así, para la actualización, lo normal es tomar como referencia la última variación interanual que haya publicado el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este índice es una referencia como tope máximo permitido, incluida en el último cambio que se hizo a la Ley, en marzo de 2019. Por ejemplo, según los últimos datos del portal Idealista, el precio mediano de un piso de dos habitaciones en España es de 695 euros al mes. Si ahora se revisara la renta con el 10,2% de incremento del IPC de junio (el último publicado, y reportado por https://www.rtve.es/noticias, como el nivel más alto en 37 años), el inquilino pasaría a pagar 765.89 euros, lo que supone pagar casi 71 euros más al mes y 850.68 euros más al año.

Por otro lado, y considerando esa tendencia del alza del IPC desde el otoño del año pasado, saltando aún más bruscamente como consecuencia de la guerra impuesta por Rusia en Ucrania, y otras causas relacionadas con el incremento del precio de las fuentes de energía y materias primas, se ha dictado el Real Decreto-Ley 6/2022 que establece con carácter excepcional y temporal (extendido hasta el 31 de diciembre de este año, 2022), una limitacióna la actualización de la renta en los arrendamientos de vivienda, estableciendo como máximo el 2%.

La idea del Gobierno para solucionar este inconveniente ha sido vincular temporalmente el tope de la subida no con el IPC (que está disparado), sino con el Índice de Garantía de la Competitividad. Este es otro indicador que también publica el INE para medir la variación de precios. Pero no lo hace de manera directa (el IPC compara una misma cesta de productos en dos momentos y calcula la diferencia de lo que cuestan) sino que se le resta la competitividad que haya perdido la economía española con respecto a la eurozona desde 1999. Si a la subida se le aplicara el nuevo tope del 2%, el incremento mensual aplicado al ejemplo anterior sería de casi 14 euros (708,9 euros de renta), que al multiplicarlo por 12 meses roza un sobrecoste de 167 euros.

No obstante, entre estos dos extremos, el IPC y el IGC, y ante la interrogante sobre si se podría subir el alquiler más del 2%, por supuesto, pensando en una renta garantizada en función de no perder el poder adquisitivo del propietario que vive de su renta, el gobierno ha explicado que, si el casero es un particular, sí se podría.

En este sentido, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), aclara que el arrendatario podrá negociar y pactar con el arrendador el incremento que se aplicará en la actualización anual de la renta, pero, en ausencia de pacto entre las partes, la renta del contrato no podrá actualizarse por encima de la variación experimentada por el IGC. Además, se sigue manteniendo que en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, es decir, una persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros, el pacto a alcanzar entre propietario e inquilino no podrá suponer un incremento superior a la variación anual del (Ver: https://www.mitma.gob.es/el-ministerio/sala-de-prensa/noticias/sab-25062022-1649).

Cabe destacar que esta acotación que hace el MITMA, está tomada del Art. 18 de la LAU, donde se establece que en caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.