¡Cuidado con las fisuras o grietas en tu casa! ¡No las descuides durante la gestión de su alquiler!

¿Has visto fisuras o grietas en tu casa o piso en alquiler? … ¿Antes o después de alquilarla?... ¿Has pensado que puede ser un aviso? …

La aparición de fisuras o grietas es uno de los problemas más habituales en las viviendas. Algunas suelen empezar como pequeñas fisuras superficiales, pero ¡Ojo! podría tratarse de un problema grave si van aumentando de tamaño hasta convertirse en grietas.

Estos desperfectos podrían ser un indicador de que hay un problema que está lesionando la estructura de tu vivienda y también, a su vez, al aparecer esas fisuras o grietas pueden causar otros daños adicionales, y más significativamente si se trata de viviendas antiguas. Por eso, es muy importante tomarlas muy en cuenta durante la gestión de alquiler de tu vivienda y alertar al inquilino para que esté atento a este tipo de daños. Y, para ayudarte a comprender este tipo de problemas y gestionar una mejor solución, en este post te compartiremos algunas informaciones al respecto.

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¿Qué son las fisuras y las grietas en una vivienda y qué las causa?

Las fisuras y grietas son resquebrajaduras o hendiduras que aparecen en las paredes, techos o pisos de las viviendas. Realmente, a todas se les podría llamar “grietas” pero suelen emplearse estos dos términos para diferenciar entre grietas finas (fisuras) y gruesas o profundas (grietas). En este sentido, hay quienes afirman que mientras que una fisura suele medir menos de 0,5 centímetros, las grietas tienen una abertura de al menos 1 centímetro.

Algunos especialistas, como rehabilitacionedificios.com, además de hacer una distinción entre estos tipos de lesiones, señalan que la gravedad depende de la causa que haya dado origen a la lesión. Así, llama fisuras a los pequeños daños superficiales que se producen en los elementos de revestimiento y que no afectan a la estabilidad del edificio.

Por lo general, las fisuras pueden ser producidas por el movimiento de las edificaciones en sus primeros años debido al asentamiento del mismo en el terreno, siendo así, no habría por qué alarmarse, considerando que los edificios de nueva construcción tardan una media de 2 años en asentarse.

Otras causas pueden ser una mala calidad o mala aplicación de los materiales, golpes, vibraciones, o la contracción y dilatación de los materiales debido a las variaciones de temperatura y humedad que se generan por los ciclos estacionales, que provocan constantes cambios geométricos en la edificación.

En cuanto a las grietas, reahabilitacioneificios.com especifica que son roturas que no solo afectan a la superficie del paramento, sino que se pueden extender a lo largo de todo su espesor.

La aparición de grietas en un edificio puede deberse a diversos factores. El más común de todos ellos puede ser un mal cálculo de las estructuras, forzando a dichos elementos a soportar más cargas de para las que están realmente calculados. Se trata de un problema muy peligroso para la seguridad estructural del edificio, pero sobre todo para la seguridad de sus ocupantes.

El origen de las grietas también puede deberse a una desestabilización de la cimentación de la estructura del edificio también llamada asientos diferenciales. Un asiento diferencial es un movimiento o desplazamiento relativo de las diferentes partes de una estructura a causa de un asentamiento irregular de la misma, y pueden estar originados por múltiples factores:

- Cimentación del edificio en terreno inadecuado.

- Cimentación mal calculada.

- Ampliación de plantas o cargas de la estructura.

- Variación de los usos del edificio.

- Excavaciones o vibraciones en las proximidades.

- Árboles o Vegetación

- Descenso del nivel freático

- Secado del terreno debido a altas temperaturas o periodos de sequía.

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¿Por qué en la gestión de alquiler de viviendas debe ser clave la atención a este tipo de lesiones?

Tanto las fisuras como las grietas pueden causar problemas relacionados con la filtración de humedades, pues son vías de entrada de humedad que pueden penetrar en el interior de las viviendas provocando pérdidas energéticas, incrementos en el gasto de la factura o incluso problemas más graves en la estructura, y como lo señala noticias.habitalicia.com, lo que más preocupa es que prácticamente la totalidad de edificios padece de fisuras y grietas, teniendo en cuenta, especialmente, que el parque inmobiliario español envejece a un ritmo del 3,3% anual.

En este sentido, cabe destacar que más de la mitad del parque de viviendas en España tiene una antigüedad de más de 40 años, De las más de 25,2 millones de casas, el 51,2% tiene 40 años o más, que puede variar según sea la provincia. En el caso de Madrid, el 54.9% de las viviendas tiene una antigüedad de 40 años o más.

Por tanto, es bueno checar con frecuencia si han aparecido fisuras o grietas en tu vivienda, aún más si es antigua.

La gestión de alquiler de vivienda frente a la aparición las fisuras y grietas ¿Quién es responsable de la reparación?

Básicamente, tanto el propietario como el inquilino son responsables de las reparaciones de este tipo de lesiones, aunque el pago de la reparación le corresponda al propietario (siempre y cuando no se trate de un daño ocasionado por el inquilino, por ejemplo, por golpes a la vivienda), según lo dispuesto por el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

“El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”.

Pero, por su parte, el arrendatario tiene la obligación, tal y como se señala en el artículo 21.3. de comunicar al “arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones (...) a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda”, para que tome las medidas oportunas. En algunos casos, si la reparación es urgente “para evitar un daño inminente o una incomodidad grave”, el arrendatario podrá actuar por su cuenta, eso sí, siempre con la correspondiente “previa comunicación al arrendador”, tras lo cual podrá exigir de inmediato el importe abonado.

¿Qué solución puede aplicarse a las fisuras y grietas durante la gestión de alquiler de la vivienda?

Lo aconsejable es, en primer lugar, no dejar pasar la advertencia de una fisura o grieta, y lo segundo, consultar con un técnico especialista para que haga un diagnóstico preciso, determine las causas, y en base a ello, aplique posibles soluciones y prevenga la aparición de otras nuevas.

Por lo general, las soluciones que se suelen aplicar son:

Para el caso de las fisuras (superficiales), es algo sencillo, lo primero de todo es retirar el material superficial - o hacer un simple lijado-, para posteriormente taparlo y aplicarle un acabado. Es preferible emplear un recubrimiento con materiales más flexibles para evitar que la zona se resquebraje en el futuro.

Para el caso de las grietas, es importante conocer su origen porque sirve de muy poco reparar la grieta superficialmente sin atender al factor que la causó, ya que podría volver a aparecer. Como solución a los problemas de grietas estructurales se puede efectuar un recalce, actuando sobre la propia cimentación, por ejemplo, mediante un refuerzo de la actual cimentación con micropilotes, o actuando sobre el terreno adyacente realizando inyecciones de resinas expansivas.