Conoce si un inquilino cumplirá con los pagos... ¿Será un alquiler seguro, con renta garantizada?

Al alquilar una vivienda, entran en juego - o en debate- la duda, la confianza, la desconfianza y la prevención frente al inquilino: ¿Pagará puntualmente la renta? ¿Cuidará la vivienda? …

Por supuesto, es muy aconsejable que los propietarios conozcan la situación financiera de los posibles inquilinos para tener una estimación de los riesgos que existen a la hora de realizar un contrato de alquiler. Esto permitiría evitar posibles impagos, aumentando la probabilidad de lograr un alquiler seguro de su vivienda, con renta garantizada.

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Sin embargo, muchos propietarios desconocen cómo evaluar la situación financiera de los inquilinos y se exponen a posibles impagos de rentas que pueden tardar una media de siete u ocho meses para solucionarlo. Mientras transcurre ese tiempo, muchos arrendadores dejan de percibir sus rentas y no puedan alquilar la vivienda nuevamente.

En este sentido, cabe mencionar que, según datos del último Estudio del Fichero de Inquilinos Morosos, en Madrid la cantidad adeudada de media por arrendatarios morosos es de 10.087,37 euros. A esto hay que sumarle, en algunos casos de impagos, que los propietarios deben pagar los servicios y los desperfectos que los inquilinos pudieran dejar en la vivienda.

Por eso, y para tu tranquilidad, aquí te contamos acerca de una serie de medidas y documentaciones que deben exigirse al potencial inquilino en función de acreditar su solvencia. Te lo explicamos a continuación.

Estudio de solvencia para un alquiler seguro de vivienda con renta garantizada

Un estudio de solvencia consiste en un análisis de la situación económica y financiera de un potencial inquilino, para determinar y comprobar si el futuro inquilino tiene capacidad financiera para poder hacer frente al pago de la renta por el alquiler de la vivienda y los gastos subsecuentes, de manera continuada, durante el tiempo de duración del contrato de alquiler.

Y, si la vivienda va a ser habitada por más de un inquilino, es recomendable realizar el estudio de solvencia de cada uno de ellos.

Para iniciar el estudio de la solvencia, lo más habitual es analizar aspectos como, por ejemplo, la situación laboral del futuro inquilino. El propietario trata de conocer la estabilidad laboral y económica del posible inquilino a través del análisis de sus últimas nóminas y el tipo de contrato laboral.

Básicamente, en un estudio de solvencia se analizan los ingresos totales y los gastos del potencial inquilino (incluyendo las deudas o préstamos que debe pagar, si los tuviere, lo cual deberá descontarse de sus ingresos) y se valora el total que le queda (ingresos netos) para hacer frente a las mensualidades del alquiler de vivienda.

Con esa información, se examina y comprueba que los gastos totales que supone el arrendamiento no excedan de un determinado porcentaje de su ingreso neto. En este sentido, la proporción o porcentaje que suele tomarse como referencia recomendable no debe superar el 40% de los ingresos netos del potencial inquilino (Recuerda: sueldo o ingresos - gastos - deudas o préstamos = ingreso neto).

En otras palabras, esto significa que para que el inquilino sea considerado “solvente”, luego de cubrir sus gastos, pagar la renta y pagar las deudas o préstamos, deberá contar con al menos un 60% de su ingreso restante o neto disponible para otros ámbitos de su vida.

Para este análisis de solvencia del potencial inquilino (siguiendo siempre la Ley de Protección de Datos Personales ), el propietario debe:

1. Solicitar los siguientes documentos:

Si los potenciales inquilinos son asalariados y trabajadores por cuenta ajena:

• Contrato laboral (acompañado del DNI o documento de identificación). En este podrás informarte si el potencial inquilino posee contrato de trabajo indefinido o temporal.

• Las tres últimas nóminas y la declaración de la renta del año anterior. Las nóminas no solo permitirán ver cuáles son los ingresos al mes sino también si se han realizado embargos en la nómina.

Cuando son autónomos, freelancers o trabajadores por cuenta propia:

• Documento que acredite que son trabajadores autónomos (Modelo 037).

• Últimas declaraciones de la renta (Modelo 100).

• Facturas de los últimos 3 meses que acrediten un nivel de ingresos mensuales para afrontar el alquiler

• Última declaración de la Renta o las declaraciones trimestrales del IRPF e IVA

Cuando se trata de pensionistas y funcionarios:

• Las dos últimas nóminas o transferencias de la pensión.

En caso de ser extranjeros:

En este caso, el grupo mutua propietarios, señala que si el inquilino procede de otro país que no sea España, es posible que tanto sus fuentes de ingresos como sus cuentas bancarias se encuentren también en el extranjero. Aun así, en el marco europeo encontraremos el Reglamento 655/2014, por el cual es posible bloquear las cuentas corrientes mediante vía judicial en caso de que el inquilino incumpla el contrato.

En cualquiera de los casos:

Extracto bancario, ya que revela la cantidad de dinero que el potencial inquilino tiene en la cuenta.

2. Comprobar las deudas del inquilino

Para tener información sobre las deudas que pudiera tener el potencial inquilino, la Central de Información de Riesgos del Banco de España puede darte esa información, siempre y cuando tengas la aprobación del inquilino, si es así, solo tendrías que llenar un simple formulario.

Es muy importante acceder a este tipo de información ya que deben ser consideradas todas las deudas del inquilino para los efectos del cálculo de los ingresos netos que son fundamentales en el análisis de la solvencia del inquilino, además, que, si el potencial inquilino tiene alguna deuda con algún banco o cualquier otra entidad corres un mayor riesgo de que no sea un alquiler seguro y, en consecuencia, no estén las rentas garantizadas.

Se trata de comprobar que el potencial inquilino está libre de deudas o que no esconde alguna deuda adicional a las que reporte al momento de informar su situación financiera al propietario.

También es importante comprobar si el futuro inquilino pertenece a algún registro de morosos. En este sentido, se recomienda también consultar al Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) para comprobar que el inquilino potencial no esté incluido en dicho registro, porque si una persona está inscrita en un registro de morosidad, es probable que en un futuro vuelva a incumplir su obligación de pagar la renta de la vivienda, asevera el FIM.

Si consideras que todo esto es complicado o prefieres que lo haga un profesional, puedes acudir a algunas empresas especializadas para que lo realicen.

Acciones adicionales al estudio de solvencia del potencial inquilino, para reducir el riesgo de impago y reforzar el alquiler seguro de viviendas con renta garantizada

Un estudio de solvencia es muy útil y recomendable para un alquiler seguro, sin embargo, también hay que reconocer el tener conocimiento sobre la situación económica y los ingresos mensuales de un potencial inquilino no siempre nos asegura que éste vaya a cumplir puntualmente con los pagos de la renta.

Por ejemplo, el hecho de que un potencial inquilino tenga un contrato de trabajo vigente demuestra que está en capacidad de hacer frente al pago de la renta, pero no nos garantiza que vaya a cumplir con su obligación.

Por lo tanto, si se prefiere minimizar los riesgos de impago en el alquiler de viviendas, también pueden ponerse en práctica las siguientes medidas:

1.Asegúrarse de incluir en el contrato de arrendamiento los conceptos de fianzas y garantías. Debe quedar escrito lo acordado por estos conceptos, así como también los gastos de mantenimiento asumidos por el arrendador y el inquilino.

2.Solicitar un aval para el inquilino, en el que una persona física o jurídica se comprometan por escrito a hacerse cargo del pago de las rentas, en caso de que el inquilino falle en el cumplimiento de las mismas. Puede ser un aval bancario, en el que el banco se convierte en avalista y responde ante la obligación de pago.

3.Contratar un seguro de impago de alquiler. Esto no te minimizaría el riesgo de impago, pero sí te ayuda a recuperar lo que el inquilino ha dejado de pagar, hasta el monto límite que se haya acordado en la póliza.