Antes de alquilar tu vivienda considera estas opciones y la gestión de alquiler que se requiere

En España hay aproximadamente 4,2 millones de viviendas en régimen de alquiler y si ya has decidido alquilar tu casa, pronto habrá que sumar una más a esa cantidad, una vez que la alquiles. Pero, no todos estos alquileres de vivienda son del mismo tipo, y es importante que tengas en cuenta los diferentes tipos de alquiler para saber cuál es el que más te conviene o se adapta a tus necesidades. Para que conozcas mejor las opciones que tienes, en este post te contamos sobre cuáles son los diferentes tipos de alquiler que existen.

También debes tener en cuenta que, según sea la opción que elijas, deberás atender a ciertos aspectos específicos propios de cada tipo de alquiler para que lleves una buena gestión de alquiler.

Por eso, primero te vamos a recordar en qué consiste la gestión de alquiler ¿Lo recuerdas?... Básicamente, abarca tres momentos:

Antes de alquilar: buscar inquilinos, publicación del anuncio, atender y gestionar visitas, preparar el inmueble, etc.

Durante el alquiler: gestionar problemas con los inquilinos, dudas, reparaciones del piso, impagos…

Después del alquiler: revisión del piso, devolución de la fianza y volver a empezar con el primer punto (si quieres encontrar otro inquilino).

Esta gestión de alquiler se aplica a todos los tipos de alquiler, los cuales te mencionamos y luego te explicaremos: alquiler de vivienda para uso habitual, alquiler social, alquiler de habitaciones, subarrendamiento tradicional, subarrendamiento no tradicional, alquiler vacacional, alquiler por temporada, alquiler de renta antigua, y alquiler con opción a compra.

No obstante, debe ajustarse a las particularidades de cada tipo de alquiler. A continuación, te explicaremos en qué consiste cada tipo de alquiler de vivienda y qué aspectos particulares deben considerarse para la gestión de cada uno de ellos.

Gestión-de-Alquiler

Aspectos a considerar en la gestión de alquiler de vivienda para residencia habitual

El alquiler de vivienda para uso habitual es el tipo de alquiler definido en el artículo 2 de la ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): “… aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.

Es decir, es el caso de aquellas propiedades alquiladas o cedidas al uso habitual de los inquilinos como vivienda principal para una estancia larga.

La duración de dicha estancia, según la LAU, se pactará libremente entre las partes y podrá ser mínimo de 5 años si el arrendatario es persona física o 7 años en el caso de persona jurídica. Llegado el vencimiento, el contrato podrá prorrogarse 3 años más salvo que una de las partes indique lo contrario, teniendo que ser notificado en antelación por el inquilino con 2 meses y por el propietario con 4 meses.

En este sentido, por tratarse de un alquiler de larga estancia, la gestión de alquiler está mayormente concentrada en atender y solventar problemas con los inquilinos, sus dudas, reparaciones del piso, impagos, etc.

Este es el tipo de alquiler más buscado, ya sea por personas solas, en pareja, o con amigos. En España, según reporta fotocasa.es, hay un 12% de personas mayores de 18 años que han alquilado un inmueble completo para habitarlo como inquilinos, en los últimos 12 meses.

Alquiler de vivienda social y su modo de gestión

Se trata de un tipo de alquiler subvencionado y ofrecido por organismos públicos y empresas privadas con el objetivo de permitir que una persona o familia, especialmente en riesgo de exclusión, pueda optar a una vivienda de alquiler a un precio asequible.

Para hacerlo posible, el Estado, las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos tienen bolsas de viviendas subvencionadas en las que pueden inscribirse las personas que reúnan los requisitos establecidos.

También se implementan planes mediante los cuales un organismo público gestiona el alquiler a través de la mediación entre el inquilino y el propietario, a un coste asequible. En otras palabras, estas agencias eligen al arrendatario, aseguran su solvencia, responden del pago de las rentas y se encargan de atender las reclamaciones.

En el caso de la Comunidad de Madrid, la regulación del alquiler social está recogida en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Aspectos a considerar en la gestión de alquiler de habitaciones en vivienda compartida

El alquiler compartido permite que diferentes personas compartan una vivienda y sus respectivos gastos. Por lo tanto, requiere pactar varios puntos fundamentales como, por ejemplo, la habitación que va a ocupar el inquilino; el precio, que pudiera ser variable por cada habitación y la forma de pago, así como la duración de la estancia y el pago de los servicios como internet, gas o derecho a la cocina, además, si el pago de éstos será igualitario o proporcional.

Por lo general, lo más usual es dividir el importe de las facturas entre el número total de inquilinos, aunque también se suele incluir los gastos de suministros directamente en el precio de la habitación, estableciendo una media. Lo importante es ser justos y evitar discrepancias entre los inquilinos.

Todo lo pactado deberá incluirse en el contrato de arrendamiento. Es importante conocer que este tipo de alquiler lo regula el Código Civil y no la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que, entre otras cosas, la duración del alquiler que se incluya en el contrato será la que se haya pactado y no puede haber derecho a prórroga por parte del inquilino, algo que sí se puede hacer en el contrato de la vivienda completa o habitual.

Por regla general, el alquiler de habitaciones se encuentra exento de pagar el IVA. El único caso en el que tendrá que pagarlo es si el propietario se compromete a prestar diferentes servicios como la limpieza o el lavado de ropa, algo que no suele ocurrir ya que es el inquilino el que se ocupa de realizarlo.

Según fotocasa.es, en España hay un 3% de particulares mayores de 18 años que ha alquilado o ha intentado alquilar una habitación en un piso compartido en los últimos doce meses.

Subarrendamiento tradicional

El subarrendamiento de una vivienda es un contrato de cesión del uso de la misma por parte del inquilino que la tiene alquilada a otra persona, que es el subarrendatario.

Es regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre sus artículos del 6 al 28, donde se indica que el subarrendamiento debe ser parcial, es decir, solo se puede subalquilar legalmente una parte de la vivienda (una o varias habitaciones, pero no todas), porque subarrendamiento total de una vivienda no está permitido por la LAU.

Además, para que pueda existir un subarriendo, es requisito imprescindible el consentimiento previo por escrito del propietario.

Subarrendamiento o rent to rent no tradicional. Ventaja en su modo de gestión de alquiler de vivienda

Se trata de un alquiler que sí permite el subalquiler o subarriendo de la totalidad de la vivienda de manera totalmente legal, ya que tiene su base en el Art. 8, numeral 2, de la Ley de Arrendamiento Urbano, y lo que no se abarca en esta ley, lo cubren las leyes del Ministerio de Hacienda. Por lo que es muy importante aplicar un tipo de contrato que se ajuste a este marco legal. Normalmente, puede ser un “Contrato de Explotación Inmobiliaria” o un “Contrato de Gestión”.

En cuanto a su gestión, de esta se encarga el inquilino del propietario, es decir, quien va a subarrendar, por lo que evita al propietario los problemas habituales de la gestión de alquiler, mientras disfruta de su renta de alquiler de manera segura. Para conocer porqué este tipo de alquiler es seguro, puedes pinchar aquí.

Aspectos a considerar en la gestión de alquiler de viviendas vacacionales o turísticas

El alquiler de vivienda vacacional también es conocido como alquiler de vivienda de uso turístico y, según el Instituto Nacional de Estadísticas, el 1.13 % del total de viviendas en España son viviendas turísticas.

Este tipo de alquiler está excluido de la LAU y queda legislado por las Comunidades Autónomas y sus Ayuntamientos, que son los encargados de regular las licencias de actividad y planificación urbanística, por lo que su legislación varía de una comunidad a otra.

Por lo tanto, no hay una norma única que regule el alquiler de viviendas vacacionales, tampoco existe un criterio único sobre las licencias de apartamentos turísticos. Así, en algunas comunidades como Cataluña, las viviendas turísticas deben inscribirse en el Registro de Turismo, ya que deben contar con la tenencia de una licencia turística.

Para conocer los puntos más destacados de la normativa de Vivienda de Uso turístico o Vivienda de alquiler vacacional de diferentes comunidades autónomas puedes consultar aquí.

Por otro lado, el precio de alquiler de vivienda vacacional es mucho más bajo que el de un hotel y, según el artículo 20.1 de la Ley 37/1992 del IVA, el alquiler de viviendas queda exenta de IVA si el alquiler vacacional se realiza sin servicio de hospedaje. Si, por el contrario, el alquiler turístico incluye servicios de hospedaje, como pueden ser los propios de la industria hotelera, habrá que emitir la factura con un IVA del 10%.

Otro aspecto a considerar es que en los alquileres de viviendas vacacionales las estancias no pueden superar los 31 días .

Según lodgify.com, en la gestión de alquiler de viviendas vacacionales, debes tener en cuenta que ocuparte de la gestión de tu propio alquiler vacacional te obligará a invertir mucho tiempo. Esta es una pequeña lista que resume todo lo que una buena gestión de alquileres vacacionales necesita:

Mantenimiento del buen estado de la propiedad y los muebles, así como de la limpieza. Cambio de ropa de cama, toallas, etc. Declaración de impuestos, elaboración de facturas, contratación de seguros y otros temas legales. Seguimiento constante de las solicitudes de reservas, dudas de los huéspedes, pagos de los inquilinos y otros temas administrativos. Check-in y check-out, disponibilidad en caso de emergencia y, en definitiva, responder ante las necesidades del huésped antes, durante y después de la estancia. Entre otras.

Aspectos a considerar en la gestión de alquiler de viviendas por temporadas

Se trata de un tipo de alquiler que se lleva a cabo cuando el dueño quiere alquilar su vivienda durante una temporada, por lo que están pensados para trabajadores que tengan que vivir en otra ciudad de forma temporal, o estudiantes que tengan que mudarse durante unos meses al lugar en el que está su instituto o universidad, entre otros.

Los alquileres por temporada, están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos y su estancia permitida oscila entre los 32 días y los 11 meses.

Alquiler de renta antigua

Este tipo de alquiler ya no es tan común, pero siguen existiendo. Se trata de un tipo de alquiler que cuenta con un contrato firmado antes del 9 de mayo de 1985 y se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Los inquilinos de un piso de alquiler de renta antigua pagan rentas bajas que se actualizan únicamente con la subida del IPC. Asimismo, estos inquilinos están amparados por el derecho de prórroga indefinida, gracias al cual pueden seguir en el piso durante toda su vida pagando poco dinero por el alquiler.

En estos casos solo hay unas cuantas excepciones por las cuales el propietario puede desalojar al inquilino, como, por ejemplo, que no pague la mensualidad, dañe la vivienda de forma intencionada o realice obras para las que no tenga permiso del casero, que el arrendatario no resida en el piso por un periodo superior a seis meses, que subarriende el inmueble sin autorización, o que el casero necesite la vivienda para sí mismo o para sus descendientes o ascendientes.

Alquiler de vivienda con opción a compra

Es una opción que permite que el inquilino que alquila el piso pueda comprarlo a futuro. Esta opción debe quedar expresa en el contrato de alquiler que tendrá una duración de cinco años. Asimismo, se fija el precio que se pagará la vivienda.

Pasado el tiempo acordado, si el inquilino no quiere comprar el piso, no está obligado a ello; y si lo quiere comprar, se le descuenta del valor total del inmueble un porcentaje o la totalidad de lo que haya pagado por concepto de alquiler.