3 pasos + 3 opciones para prevenir impagos y tener una renta garantizada en el alquiler de tu piso

Los impagos de las rentas de alquiler de vivienda son una preocupación casi constante en los propietarios, sea porque ya han vivido una experiencia con este problema, porque actualmente estén ante una morosidad real de un inquilino, o porque tengan en su cabeza la posibilidad de que ocurra. Cualquiera sea el caso, la verdad es que el impago es un riesgo intrínseco en el alquiler de una propiedad, si no se toman las debidas precauciones. Por eso, ajustándonos al sabio refrán que nos dice: “Más vale prevenir que lamentar”, en este post te compartimos, y sugerimos, algunas medidas que te ayudarán a prevenir ese riesgo y asegurarte de una renta garantizada por el alquiler de tu vivienda.

Para tomar las previsiones y prevenciones necesarias, es prudente conocer el panorama general de los impagos en España. En realidad, la tasa promedio de impagos no es muy alta, ésta, en condiciones normales, según lo señala madridiario.es, citando al Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), debería estar en torno al 2% respecto al total general de contratos monitorizados. No obstante, según la misma fuente, para junio del año pasado, el porcentaje de impagos se situaba en 4,4%, el doble de lo “normal”.

Si tomamos en cuenta que, para esa misma fecha, eldiario.es señaló que en España 3,2 millones de hogares no viven en propiedad, es decir, que viven en pisos alquilados, se puede deducir, -sólo para tener un estimado a grandes rasgos-, que si le aplicamos la tasa de impagos del 4.4%, registrada a esa fecha, daría como resultado un promedio de 140.800 rentas por alquiler de vivienda no pagadas. Asimismo, habrá que considerar que, cuando las condiciones no son normales, este promedio pudiera aumentar y, por ende, disminuiría el promedio de renta garantizada para los propietarios, entendiéndose por condiciones no normales, por ejemplo, emergencias sanitarias como las causadas por la pandemia del COVID-19. Esta emergencia provocó que los impagos en los alquileres en toda España, en el 2020, creciesen un 66,2%, y en Madrid un 80.71%. Esto indica que los inquilinos en Madrid, ese año, dejaron a deber de media 8.974 euros a sus arrendadores (Si quieres conocer más sobre el comportamiento o evolución de los impagos durante el 2020, puedes consultar el XIII Estudio del FIM sobre morosidad en arrendamientos urbanos, último estudio publicado por el FIM en esta materia, a la fecha de publicación de este post).

Por otra parte, en el extremo de los casos, en 2021, la Comunidad de Madrid fue la tercera autonomía que registró más desahucios en España, con 4.039, solo superada por Cataluña y Andalucía. A este respecto, también puedes ver las estadísticas visitando a epdata.es.

Ahora sí, conociendo este panorama y tu interés en mantener una renta garantizada por el alquiler de tu vivienda, libre de riesgos de impago, te sugerimos lo siguiente:

Los tres pasos fundamentales para prevenir los impagos por alquiler de vivienda:

1. Conoce el mercado inmobiliario. Recuerda que para ser prevenido debes estar bien informado, por eso este es el primer paso que no te puedes saltar. De esto depende todo lo demás. Principalmente, estudia la zona donde está ubicada tu vivienda, su perspectiva económica, y el tipo de alquiler que más te conviene. Según sea la zona, sea universitaria, industrial o alejada de la ciudad, atraerá determinado perfil de potenciales inquilinos que podrás analizar mejor en función de sus intereses y compromisos. Considera datos como, por ejemplo, que el grupo que más alquila es el de personas que no forman una familia (gente que comparte piso), y que por nacionalidad, el alquiler es muy superior entre inmigrantes: entre el 62% y el 64% de los hogares extranjeros viven en alquiler, en comparación con los hogares “exclusivamente españoles”, de los cuales solo el 12% están de alquiler, según lo reporta eldiario.es.

También puede interesarte saber que, dentro de ese “grupo que más alquila”, están ubicados los jóvenes adultos estudiantes de máster, nacionales o extranjeros, y extranjeros hablantes de otros idiomas que llegan a España para cursar estudios del idioma español, que, en su mayoría son económicamente estables, y su interés está en el estudio, por lo que no suelen poner en riesgo su lugar temporal de residencia, según larepublica.ec. Esto puede ser de tu interés especialmente si tu vivienda está en una zona universitaria. Para conocer más sobre este mercado puedes pinchar aquí.

2. Estudia al inquilino potencial, analiza sus antecedentes, su solvencia y capacidad de pago, y si es posible, sus planes a futuro. Escoger a la ligera no es nada recomendable, sería más bien una imprudencia, porque de la elección del inquilino depende en gran medida la garantía del cobro de la renta. El interés y la disposición a alquilar rápido por parte del potencial inquilino no es suficiente. Se recomienda solicitar y analizar:

• Contrato de trabajo (prestar especial atención al sector para el cual trabaja)

• Últimas nóminas (Verificar que el importe máximo del alquiler no pase del 40% del salario)

• Declaración de rentas del período anterior

• Certificado de solvencia FIM

El propietario también puede consultar, por su parte, las bases de datos del FIM, para cerciorarse de que no esté registrado como moroso o que esté registrado en alguna sentencia judicial.

3. Una vez que hayas seleccionado el inquilino, haz una buena redacción del contrato y las condiciones del arrendamiento, en base a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si no tienes mucho conocimiento sobre los contratos de arrendamientos, busca asesoría profesional. No te confíes en los modelos que ofrecen por internet, ya que no siempre incluyen todos los aspectos que los propietarios quieren dejar bien plasmados en ellos. El contrato debe especificar de manera clara el tiempo y la forma de pago del alquiler, la forma en que se va a actualizar la renta anualmente, los acuerdos sobre las responsabilidades de los pagos de los servicios y otros gastos, incluso, puedes añadir determinadas cláusulas que penalizan la morosidad y cualquieras otras especificaciones que las partes acuerden.

Y, si no quieres dedicarte a aplicar los tres pasos anteriores, pero sí quieres percibir y disfrutar una renta garantizada por el alquiler de tu vivienda, sin ningún tipo de riesgos, y con la mayor tranquilidad posible, puedes elegir entre las siguientes opciones.

Tres opciones para evitar el riesgo de impago

1. Alquilar a empresas no tradicionales que se dedican a los modelos de negocio de tipo rent to rent. Muy sencillo, ellos se encargan de todas las gestiones del alquiler de tu vivienda y te garantizan el pago de tu renta mes a mes, a largo plazo, mientras tú no tiene que pagar ni un duro por ningún tipo de gasto.

2. Alquilar a través de una agencia inmobiliaria tradicional. Te eximen del riesgo de impago, pero, entre otras desventajas, genera costos por comisiones u honorarios. Según oirealtor.com/noticias, el costo extra inicial, por estos conceptos, si bien no están estipulados por ley, suelen ser equivalentes al pago de uno o dos meses de renta. Puede existir un arreglo de pagarse a medias entre el inquilino y el propietario, pero eso dependerá del acuerdo entre el arrendador y la agencia.

3. Contratar un seguro de impago de alquiler. Deberás seleccionar diferentes opciones entre las diferentes aseguradoras que ofrecen este servicio. Por lo general, en promedio, tienen un costo que oscila entre el 3% y 5% de la renta anual, y tienes que estar muy atenta o atento a las coberturas que ofrecen dado que siempre están sujetas a ciertas “condiciones” que debes conocer muy bien para que no te lleves sorpresillas.